부동산 상식 ① 1가구 1주택 비과세

부동산 투자에 있어서 가장 기본이고 중요한 1가구 1주택  양도소득 비과세이다.  소득세법에서 1가구 1주택에 한해서 일정한 조건을 충족하면 주택을 매매해서 생기는 양도 차익이 생기더라고 세금을 부과 하지 않는 것이다. 

▣ 1가구 1주택 비과세 조건

먼저, 예전에는 주택을 2년 보유만 하면 1가구 1주택은 비과세를 받을수 있었는데, 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 조정대상지역은  2년보유 + 2년 거주기간을 충족(그 외 지역은 2년보유만) 해야만 1가구 1주택 비과세를 받을수 있게 바뀌었습니다. 소득세법에서 말하는 비과세 조건을 정리해보면, ㉮ 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 ㉯ 해당 주택을 2년이상 보유(취득시 조정대상지역내 주택인 경우에는 2년 거주기간 요건생김) ㉰ 12억을 초과하는 고가주택은 제외 위 3가지를 모두 충족하는경우 비과세를 받을수 있습니다.

최근에 2022년 11월 10일 발표한 부동산 대책(11월 14일 효력발생)으로 서울, 과천, 성남(분당 수정), 하남, 광명을 제외한 모든 규제지역이 해제되면서 2년보유만 하면 비과세를 받을수 있게 되었습니다.

▣ 보유 및 거주 예외 조건

기본적으로 앞에 말씀드린 1가구 1주택 비과세 조건을 만족해야 비과세를 받을수 있는데, 다음과 같은 사유에 해당 된다면 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다. ㉮민간 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간중 세대전원이 거주한 기간이 5년이상인 경우 ㉯주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 ㉰ 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우.(다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우) ㉱ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우) ㉲ 1년이상 거주한 주택을 취학(고등학생 이상), 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우

▣ 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유함으로써 형성된 소득이 양도시점일시에 실현되는 점을 고려해 보유기간 중의 물가상승분을 공제해주기 위한 것으로 보유기간에 일정한 공제율을 곱한 금액을 양도차액에서 공제해주는것을 말한다.장기보유특별공제의 보유기간을 판단함에 있어 다양한 사례들이 적용되고 있어 보유기간 판단에 있어 주의가 필요하다. 때문에 주택을 양도하기전에는 필수적으로 전문가를 통하여 상담을 통해  진행해야 한다.

1세대 1주택 보유기간 및 거주기간별 장기보유특별 공제율